Conformità Urbanistica e Catastale
Cosa sapere prima di acquistare casa
Acquistare una casa è uno dei momenti più belli e fondamentali della nostra vita.
Quante persone hanno vissuto tutta la vita e creato una famiglia nell’unica abitazione acquistata?
Vista l’importanza della trattazione, facciamo chiarezza anche per coloro che hanno poca familiarità con questa argomentazione.
Cosa valutare prima dell’acquisto:
1) Valutare il luogo, la zona, la posizione rispetto ai servizi e l’esposizione al sole;
2) Fare la trattativa con l’ausilio di un tecnico sia per acquistare da un privato che da un’agenzia;
3) Verificare se ha la conformità sia catastale che urbanistica ( avvalersi della competenza di un tecnico per di fiducia per evitare sorprese future)
4) Accertarsi che il bene ha l’attestato di prestazione energetica e che classe ha.
5) Accertarsi se il bene ha il certificato di agibilità;
6) Accertarsi se il bene ha il certificato di collaudo delle strutture, elemento indispensabile;
7) Verificare se l’impianto elettrico e idrico esistente e conforme alla normativa vigente;
8) Accertarsi mediante il notaio se l’immobile e pregiudicato da gravami pregiudizievoli, pignoramenti, sequestri;
9) Scegliere un notaio per il rogito coscenzionso e pignolo;
10) Conoscere tutte le spese da affrontare per la stipula.
Tra tutte le cose da valutare le più importanti sono:
1)la conformità urbanistica e catastale;
2)il collaudo.
Il resto e a discrezione dell’acquirente se tenerle in considerazione oppure no, in quanto sono operazioni che si possono effettuare anche dopo l’acquisto, oppure possono avere importanza o meno il tutto varia in base a ciò che uno ritiene importate oppure no.
Conformità urbanistica e catastale
L’art. 19 della legge n. 122 del 30 luglio 2010 di conversione del decreto legge n. 78/2010, ha imposto la conformità urbanistico-catastale rispetto allo stato dei luoghi, pena la causa di nullità testuale relativamente agli atti traslativi, costitutivi, modificativi di diritti reali sugli immobili.
Qualsiasi costruzione per essere edificata deve ottenere uno specifico provvedimento di autorizzazione da parte dell’autorità comunale, oggi denominato Permesso di Costruire e, in passato, prima Licenza Edilizia e poi Concessione Edilizia.
In cosa consiste il lavoro del tecnico incaricato?
Il tecnico deve accertare lo stato di fatto e rilevare la consistenza, attraverso un sopralluogo nell’unità immobiliare oggetto di trasferimento.
Le risultanze dei rilievi effettuati vengono confrontati, attraverso un’accurata ricerca della documentazione presente presso l’Archivio comunale, compreso eventuali sanatorie, con lo stato di fatto.
In ultimo ma non meno importante, Il tecnico deve verificare la conformità tra la planimetria urbanistica e quella presente in catasto e, nel caso di mancata corrispondenza, provvedere all’opportuna variazione catastale.
La relazione tecnica di conformità mette il venditore al riparo da dichiarazioni mendaci che, al momento della stipula del rogito notarile, dovrà per legge dichiarare sotto la propria responsabilità la conformità urbanistica dell’immobile che si va a trasferire.
Per l’acquirente, invece, la stessa relazione da ampie garanzie sulla liceità del bene acquistato, garantendo ogni azione in futuro sia per la fattibilità ad eseguire interventi edilizi o di rivendere nuovamente il bene.
Gli onorari delle prestazioni tecniche saranno a carico del venditore, che ha l’obbligo di presentare un immobile perfettamente legittimato alla vendita.
Il Collaudo della struttura
Che cos’è il collaudo statico?
è la procedura finalizzata alla valutazione e giudizio sulle prestazioni delle opere e delle componenti strutturali dell’edificio.
L’art. 3
della legge n. 1086/1971 dispone che tutte le opere strutturali devono essere sottoposte a collaudo statico, mentre l’art. 21 dispone che la costruzione delle opere di
cui all’art. 1 (della stessa legge) deve avvenire in base ad un progetto
esecutivo redatto da un ingegnere o architetto o geometra o perito industriale
edile iscritti nel relativo albo, nei limiti delle rispettive competenze, così
come la direzione dell’esecuzione delle opere.
A conclusione dei lavori strutturali in caso di esito positivo, quindi che l’immobile dal punto di vista strutturale risulta essere “idoneo” la procedura si conclude con l’emissione del certificato di collaudo emesso da un ingegniere, architetto o geometra, iscritto all’albo da almeno 10 anni, che non sia intervenuto in alcun modo nella progettazione, direzione ed esecuzione dell’opera.
Il collaudo statico, tranne casi particolari, va eseguito in corso d’opera.
Quando è obbligatorio il collaudo statico delle opere?
In generale quando si costruisce un elemento strutturale, o si modifica, di qualsiasi materiale (calcestruzzo armato, legno, acciaio).
Quindi, il collaudo statico è obbligatorio in caso di nuova costruzione, ampliamento o ristrutturazione globale, per cui tutti i fabbricati ne devono essere muniti.
Il certificato di collaudo statico di tutte le opere di ingegneria civile e regolamentato dal DPR 6 giugno 2001 n. 380 e dalle leggi n. 1086/71 e n. 64/74;
n.b. senza il certificato di collaudo non può essere richiesto il certificato di agibilità.
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